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BU trotz Kreuzbandriss: was Sportler wissen müssen
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Kaufnebenkosten: was zum Kaufpreis noch dazukommt.
Der Kaufpreis steht im Exposé. Was daneben noch fällig wird, steht dort nicht, und es sind je nach Bundesland und Maklersituation acht bis fünfzehn Prozent obendrauf. Genau an dieser Stelle scheitern Finanzierungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechne je nach Bundesland und Makler mit rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich.
- Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht.
- Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und schwankt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
- Je mehr Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus da ist, desto besser der Zinssatz.
Die vier festen Posten
Grunderwerbsteuer
Der mit Abstand größte Brocken und reine Ländersache. Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und das Saarland. In Niedersachsen liegt der Satz bei 5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Land zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Fällig wird sie wenige Wochen nach dem Notartermin, und ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gibt es keine Eintragung im Grundbuch.
Notar und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, daran führt kein Weg vorbei. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Zusammen mit den Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld landest du bei etwa 1,5 bis 2 Prozent. Verhandeln lässt sich daran nichts.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen das Bestellerprinzip in abgeschwächter Form: Der Käufer muss höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. In der Praxis wird die Provision meist geteilt, sodass auf den Käufer etwa 1,78 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer entfallen. Ohne Makler entfällt der Posten ganz.
Was gern vergessen wird
- Gutachter oder Bausachverständiger für die Besichtigung, 500 bis 1.500 Euro, und fast immer gut angelegt.
- Umzug, Küche, Renovierung und die ersten Anschaffungen.
- Bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage und eventuell beschlossene Sonderumlagen.
- Erschließungskosten bei Grundstücken, die noch nicht erschlossen sind.
Die Bank finanziert Steine. Steuern und Gebühren muss das Eigenkapital tragen.
Mikel Wilder, VersicherungsmaklerWarum die Bank die Nebenkosten nicht mitfinanziert
Für die Bank zählt der Beleihungswert, also das, was die Immobilie im Zweifel bei einem Verkauf einbringt. Grunderwerbsteuer und Notargebühren erhöhen diesen Wert um keinen Cent, sie sind schlicht weg. Deshalb erwarten die meisten Banken, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen.
Vollfinanzierungen, die auch die Nebenkosten einschließen, gibt es, aber nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und entsprechendem Zinsaufschlag. Rechnerisch bedeutet das einen Beleihungsauslauf über hundert Prozent, und der ist in jeder Zinsstaffel die teuerste Stufe.
Der Hebel, der oft unterschätzt wird
Eigenkapital wirkt zweimal. Es senkt die Darlehenssumme, und es senkt den Zinssatz, weil der Beleihungsauslauf sinkt. Die Banken arbeiten mit Stufen, typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent des Beleihungswerts. Wer knapp unter eine dieser Schwellen rutscht, spart über die gesamte Zinsbindung oft einen fünfstelligen Betrag.
Es lohnt sich deshalb, vor der Finanzierungsanfrage genau auszurechnen, wie viel Eigenkapital nötig wäre, um die nächste Stufe zu erreichen. Manchmal sind es nur wenige tausend Euro.
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis 400.000 Euro in Niedersachsen, mit Makler:
- Grunderwerbsteuer 5 Prozent: 20.000 Euro
- Notar und Grundbuch rund 1,8 Prozent: 7.200 Euro
- Maklerprovision 3,57 Prozent: 14.280 Euro
- Nebenkosten gesamt: rund 41.500 Euro
Wer 50.000 Euro Eigenkapital hat, finanziert also nicht 350.000 Euro, sondern 391.500 Euro. Dieser Unterschied entscheidet häufig darüber, ob die Finanzierung trägt.
Häufige Fragen
Was uns dazu am häufigsten gefragt wird.
In Grenzen ja. Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt akzeptiert das nur bei realistischen Werten, als Richtschnur gelten etwa 15 Prozent des Kaufpreises als Obergrenze.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Objekten gehören sie zu den Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung des Gebäudeanteils berücksichtigt.
Die Nebenkosten sollten in jedem Fall gedeckt sein. Gut ist, wenn darüber hinaus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen, weil dann die günstigeren Zinsstufen greifen.
Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung, der Grunderwerbsteuerbescheid meist innerhalb von sechs bis zehn Wochen mit einer Zahlungsfrist von einem Monat. Die Maklerprovision wird üblicherweise mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig.
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